감사원 감사청구안 ①오피스텔 건축허가 건 (부결)

오피스텔 건축허가 감사원 감사청구안

2018. 7. 27

과천시의회 임시회 본회의에서 부결

[진행 경과]

   ▶ 2018. 7월. 민주당 과천시 지역위원회의 당정회의에서 별양동 오피스텔 건축허가 2건의 감사원 감사청구 건을 과천시의회 본회의 안건으로 상정, 추진하기로 결의 

   ▶ 2건의 건축허가 중 한 건은 이미 시민들의 감사청구에 의해 감사가 진행되고 있는 사항으로, 중복 안건에 대해서는 감사원이 청구를 받아들이지 않는다는 말이 있어 사실 여부 확인 후
감사원에서 동일 안건에 대해 감사청구 수용하지 않을 시에는 한 건에 대해서만 청구하기로 하고 동일 안건이라도 감사청구를 받아들이면 2건에 대해 청구 진행하기로 함

   ▶ 감사원에 문의 결과, 중복 안건이라도 청구의 내용이 다를 경우 감사원 감사청구가 가능하다는 사실을 확인하고 2건의 오피스텔 건축허가 과정의 문제점에 대해 감사청구안을 준비하여 진행

   ▶ 안건 상정 후 표결 결과 5:2로 부결되어 의회 차원의 감사청구안 무산

   ▶ 2018년 10월 현재, 동일 안건에 대해 과천시민들의 감사청구에 의한 감사원 감사가 진행 중.

 

1. 감사 청구사항 : 별양동 업무시설 및 근린생활시설 건축허가 관련

 

(1) 경관법 제28조, 건축물의 경관심의 의무조항 위반 (별양동 1-15번지, 1-22번지)

 

◯ 별양동 1-15번지 및 1-22번지 건축물은 경관법 제28조 및 과천시 경관조례(2017.12.29.개정) 제24조 에 따른 경관심의 대상 건축물로서, 경관심의를 이행해야 함에도 불구하고 심의과정이 생략된 채 건축허가 되었음

 

◯ 이에 대해 과천시는 2017년 건축심의를 할 당시 「과천시 경관조례」에 경관심의 근거조항이 없어 심의할 수 없었고, 대신 건축심의를 한 ‘건축‧교통 통합위원회’와 ‘건축소위원회’에서 경관심의에 준하는 내용 검토가 이루어졌으며, 통합위원회에 경관위원회 위원도 2명 포함되었기에 문제될 것이 없다고 주장

 

그러나 「건축법 시행령」 제21조에 따르면 건축물의 경관심의는 ‘건축허가를 받기 전에’ 그 허가권자 소속으로 설치하는 ‘경관위원회에서’ 하는 것임. 별양동 1-22번지와 별양동 1-15번지 건축물의 건축허가는 각각 2018년 3월 12일과 2018년 5월 30일에 이루어졌고, 경관심의 근거가 마련된 조례 개정은 그 이전인 2017년 12월 29일에 이루어진 바, 조례 개정 후 건축허가일까지 경관심의를 이행할 충분한 시간이 있었다고 판단됨

 

또한, 실질적인 경관심의를 했다는 건축‧교통 통합위원회 및 건축소위원회에서는 경관심의를 별도 안건으로 상정하지 않았고, 「경관심의운영지침」에 의한 건축물의 경관심의기준도 작성‧운영하지 않았음

 

(2) 건축법 제11조, 건축허가신청 요건 위반 (별양동 1-15번지)

- 공유자 수 및 공유자 지분 합계 80퍼센트 이상 충족 요건 미달

 

◯ 「건축법」 제11조에서 건축허가를 받으려는 자는 대지 소유권을 확보하여야 하되 건물의 노후화 또는 구조안전 등 대통령령으로 정하는 사유로 건물을 신축하기 위하여 해당 대지의 공유자 및 공유지분 면적의 100분의 80 이상이 동의한 경우는 예외로 인정하고 있음

 

◯ 건축주는 2017년 10월 16일 건축허가 신청 이후 공유자 동의서류 미비로 여섯 차례나 보완연기를 요청하다가 2018년 5월 18일에야 공유자 80퍼센트 이상의 동의서를 제출함. 그러나 상당수가 정상적인 동의서류로 보기 어려움

 

「건축법 시행규칙」 제6조에 따라 공유자 서면동의서는 공유자의 지장 날인과 자필 서명, 주민등록증‧여권 등 신분증명서 사본이 첨부되어야 함. 다만, 공유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부할 수 있음.

 

그러나 제출된 서면동의서의 상당수가 자필서명 및 지장 누락, 대필 등 정상적인 서류로 보기 어려워 80퍼센트 이상의 공유자 수 및 지분 비율 충족 요건을 구비하지 못한 것으로 판단됨

 

 

(3) 건축법 시행령 제9조의2, 소유권확보 예외 조건 위반 (별양동 1-15번지)

 

◯ 2017년 10월 16일 건축주가 건축허가를 신청하면서 건물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령이 규정하는 사유를 소명하고 과천시는 이를 확인하기 위해 현지조사를 해야 함에도 불구하고 이를 실시하지 않음.

 

공유자 동의서류와 마찬가지로 구조안전 문제 입증서류(안전진단 포함)를 제출해줄 것을 6차에 걸쳐 과천시가 요구하자 2018년 5월 18일, 별양동 1-15번지 건축물의 재건축조합의 설계용역 담당 종합건축사사무소인 <미소로건축> 소속의 건축사가 작성한 2페이지짜리 ‘안전진단확인서’를 제출하였으나, 그 서류는 명칭만 ‘안전진단확인서’일 뿐 「건축법 시행령」 제9조의2 제1항 각호 규정을 입증하지 못하여 소유권확보 예외 조건을 충족시키지 못하는 바, 법 제11조 제11항 제2호가 규정하는 건축허가 신청요건을 충족하지 못함으로 인해 건축허가의 무효 또는 취소사유가 될 수도 있을 것으로 사료됨

 

 

(4) 도시교통정비촉진법 제15조 및 관련 규정 위반 (별양동 1-15번지, 1-22번지)

 

◯ 교통영향평가지침에 위반한 교통영향평가

 

- 별양동 1-15번지 및 1-22번지 건축물 건축주는 「도시교통정비촉진법」 제15조 및 관련 규정에 따라 교통영향평가를 실시하여야 함

- 2건의 건축주는 「도시교통정비촉진법」 제15조 제1항, 제3항 및 이에 근거한 교통영향평가지침을 준수하여야 하는데도, 과천시에 제출한 교통영향평가서는 교통영향평가지침에 규정된 내용이 누락되어 있음

 

◯ 주차대수 수요예측 오류에 따른 주차시설 부족으로 인근 주차난 불가피

(별양동 1-15번지, 별양동 1-22번지)

 

- 별양동 1-15번지 및 별양동 1-22번지 건축물 건축허가 교통영향평가보고서에 계획 주차대수가 실제 주차수요보다 상당히 부족하게 설계되어 있어 향후 인근 지역에, 주차난에 따른 혼란이 불가피한 것으로 보임

 

- 별양동 1-15번지 건축물은 지하1층~지상5층이 근린생활시설과 사무실로, 별양동 1-22번지 건축물은 지하1층~지상2층이 근린생활시설로 허가되었는데 2곳 모두 100㎡ 당 주차수요를 1대로 계산하여 실제 주차수요에 상당히 부족한데도, 과천시는 별양동 상업지역의 주차수요 실태를 전혀 조사하지 않은 채 교통영향평가 심의를 하여 교통영향평가지침을 위반하였음

 

- 또한 별양동 1-15번지 건축물은 전체 계획 주차시설 383대 중 152대(지하7층)를, 별양동 1-22번지 건축물은 지하6층~지하7층에 기계식 주차시설을 설치하는 것으로 허가 받았는데, 대부분의 운전자들이 기계식 주차시설 사용을 회피하는 현실에 비추어 보면 실제 사용가능한 주차시설은 훨씬 더 부족한 실정임

 

※ 현재에도 공용주차장의 주차 공간이 부족한 지역에, 대규모 주거용 오피스텔이 신축될 경우, 일대는 주차공간을 찾아 배회하는 차량으로 인한 혼잡과 매연 악화가 불가피함

 

◯ 교통 흐름 정체 문제

 

- 별양동 1-15번지 신축건물의 경우 편도1차선 도로로 차량이 진출입하게 되어 있어, 별양상가1로를 비롯한 일대 상업지역 도로는 도로로서의 정상적 기능을 상실한 채 보행자 안전문제, 매연과 소음, 상습 정체 지역으로 전락할 가능성이 농후함

 

- 별양동 1-22번지의 경우는 별양상가3로 쪽 진출입구에서 나오는 차량이 이마트정문 → 은혜와진리의교회 쪽으로 우회하여 코오롱로로 나가게 되는데, 이마트나 2단지 출입차량 등과 엉켜서, 이 일대 역시 상습정체에 따른 시민들의 피해가 불가피한 것으로 보임

 

- 2건의 신축허가 교통영향평가서의 교통수요 분석은 고속도로나 간선도 로의 교통량 분석 시에 적용하는 수요분석 방식과 수치를 기준으로 하여, 각 건물이 신축되더라도 발생 교통량이 기준수요에 미치지 못한다는 식의 기술을 하고 있음

 

- 또한 2개 건축허가 교통영향평가서에는 모두, 신축건물의 차량 운행이 주변 도로에 미치는 영향에 대한 검토가 매우 미흡함

 

◯ 결론

 

- 건축주는 국토교통부장관이 고시한 교통영향평가지침을 제대로 준수하지 않은 교통영향평가서를 과천시에 제출하였고, 과천시는 교통영향평가지침에 따라 이를 수정‧보완하도록 하는 조치를 취하지 않은 채 교통영향평가 심의를 별도로 하는 대신 건축·교통공동위원회에서 통합 심의, 교통영향평가 심의를 형식적으로만 실시하여 관련 법규를 제대로 이행하지 아니하였음

 

- 별양동 1-15번지 및 별양동 1-22번지 건축물의 교통영향평가서는 실제 주차수요보다 주차대수를 현저히 줄이고 있어 허가받은 건물이 준공될 경우 과천의 상업 중심지에 심각한 주차난이 불가피하고

 

- 동시에 대규모의 차량이 상업 중심지의 1차선 또는 2차선 도로를 통행하게 되어 이로 인한 상습정체와 보행자 안전위협, 소음, 매연 등으로 일대 도심 환경의 심각한 악화가 예상됨

 

 

2. 청구이유

 

과천시 별양동 1-15번지 및 1-22번지 건축물 건축허가는 경관법과 건축법, 교통영향평가지침 등 인‧허가 관련 법규 및 규정을 준수하지 않은 사안으로, 과천시 행정 인‧허가 절차의 적법성과 내용의 타당성을 검증하고, 인‧허가 과정에 영향을 미친 외부 요인이 있는지 조사하기 위해 감사를 청구하고자 함