지식정보타운 분양가 정책토론회 ② 공공택지 아파트 분양가 문제사례 / 김성달 경실련 팀장

* 아래는 2018년 7월 20일 열린 과천시의회 주관 정책토론회 주제발표 내용을 기록, 정리한 글입니다. 사용된 그림은 발표자인 김성달 경제정의실천시민연합 팀장님의 준비자료 중 발췌한 것임을 알립니다.  

 

2. 공공택지 아파트 분양가 문제사례 / 김성달 경실련 부동산·국책감시팀장

 

과천하면 우리나라에서 제일 살기 좋은 도시로 이야기되는데, 여기오신 분들을 보니 과천에도 주거불안이나 내 집 마련을 희망하는 분들이 많이 계시구나 느꼈고, 오늘 이 자리를 통해 시민들에게 더 좋은 정책으로 이어지길 바라며 말씀을 드리겠다.

 

분양가에 관해 말할 때 로또라는 프레임이 있다. 내가 당사자면 싸게 받고 싶은 게 너무나 당연하지만, 또 한 쪽에서는 시세 차익을 개인이 가져가는 게 적정한지 여부의 문제가 있기 때문에 아파트 가격은 시장가대로 줘야 한다는 주장이 있다.

 

그러나 택지개발로 인한 아파트 조성은 강제 수용에서 출발한 것, 시장경제에서 출발한 것이 아니다. 그렇다면 당연히 무주택 서민의 주거안정을 위해 최선의 정책이 나와야 되는데 안타까운 건 정부(LH)가 중간에서 이 택지를 건설사에 팔다보니 로또라는 프레임에서 자유롭지 못한 측면이 있다.

 

민간주택은 많이 있지만 정작 필요한 건 서민들이 살 수 있는 주택이고 그건 임대주택에 가깝다. 또, 장기간 주거를 제공할 수 있도록 토지는 임대하고 건물만 분양하는, 그러면서 자가 소유도 어느 정도 할 수 있는 정책들이 분명히 있다. 그런 정책들이 나왔다면 로또냐, 시세차익이냐 하는 논란을 피할 수 있을뿐더러 서민의 주거불안도 해소될 수 있을 것이다. 그런 좋은 사례를 과천시에서 볼 수 있다면 매우 박수 받을 만한 일이 될 것이다.

 

주요 분양가상한제 아파트의 가격변동 추이

 

분양가를 정부가 어느 정도 제어할 수 있다는 것이 분양가 상한제인데, 분양가가 그렇게 제어되고 있는지 연도별로 주요택지를 살펴보겠다. 2006년 판교부터 발산, 장지, 강남, 위례, 마곡, 동탄, 최근 성남고등까지 보시면 분양가가 들쑥날쑥하다. 토지비는 그럴 수 있다. 위치에 따라 가격차이가 날 수 있고 지리적 여건이 좋으면 토지 가치가 변동할 여지가 있는데 문제는 건축비인 것 같다.

 

건축비는 대한민국 어딜 가도 일관된 금액이어야 하는데, 자료를 보니 건축비도 들쭉날쭉하고 최근 건축비인 성남 고등지구 건축비가 839만원으로 가장 높았다. 과천은 더 높다. 그 이전 SH공사에서 지었던 서울 발산, 장지, 강남 지구의 건축비는 3백~5백만원대였다. 건축비가 최대 2.4배까지 차이 나는 게 건축비에 어떤 문제가 있는 게 아닌가, 저희도 이런 문제의식을 갖고 여러 곳의 건축비를 조사했다.

 

공기업도 아파트 사업을 하지만 건축원가를 다 공개하지 않는다. 국정감사에서 SH가 국회에 제출한 자료나, LH가 준공기준으로 공개한 아파트 건축비를 보면 3백~4백만 원 정도다. 실제 건축원가가 이 정도라는 사실을 보여주고 있다. 그래서 건축비 거품 논란 이야기가 나올 수밖에 없다.

 

최근 화성 동탄2지구 분양에서 ㅂ아파트 부실시공 문제가 세간의 관심을 끌었지만 또 다른 편에서는 부풀려진 아파트 사업비에 대한 문제제기도 있었다. 경실련이 화성 동탄의 아파트 건축비를 다 조사해보았다. 건축비에는 세부내역이 있다. 공사비, 분양경비, 모델하우스 비용, 그리고 앞서 말씀하신 특별한 인테리어 추가나 친환경 건축물, 이자비용이 포함된 가산비 등으로 구성되어 있다.

 

저희가 20여개 아파트의 공사비와 간접비, 가산비를 보았더니 최고가와 최저가의 차이가 매우 크게 나타났다. 공사비의 경우, 제일 비싼 아파트는 6백만원까지 갔는데 제일 낮은 아파트는 3백만원대로 실제 신고가 되어 있었다. 건축비의 주요 항목별 편차가 이렇게 크게 나타날 이유가 없다. 실제로 하위 5위의 신고된 건축비를 평균해보니 442민원이었다. 이건 앞서 말씀드렸듯 공기업이 공개한 실제 건축원가와도 비슷한 수준이다.

 

 

그런데 소비자들이 실제 부담한 건축비 평균은 702만원이다. 하위 5위의 평균 건축비와의 차이가 평당 260만원이다. 화성동탄 전체적으로 보면 건축비에서만 2조원 정도 부풀려진 것으로 나타났고, 30평 기준 아파트를 분양받은 분들은 실제 건축비에서 8천만 원 정도를 추가 부담했다는 사실을 저희가 문제제기했다. 경실련에서 이것을 감사원에 감사청구도 하고 심사위원들과 화성시장에 대해 문제제기하면서 지금까지 이 문제를 끌고 가고 있다.

 

과천지식정보타운도 아파트 분양사업 절차에 따라 입주자 모집 전 과천시에 주택건설사업 승인 신청을 먼저 하고, 이 사업을 관리감독해줄 감리자를 모집 공고했는데, 그 때 공개된 사업비를 보면(분양가 심의에서 조정되겠지만) 과천지식정보타운 S4, S5블럭의 건축원가는 평당 993만원으로 보여진다. 대지비가 1,592만원, 사업비로는 단순히 평당가로 나누면 현재는 2,600만원 정도로 신고가 되어 있는 상태이다. 이 건축비의 적정 여부를 판단할 때, 앞서 사례에서 보았듯 4백만원대의 건축원가와 비교해보면 현재 건축비는 상당히 높다는 것을 알 수 있다.

 

분양가 상한제 아파트는 모두 기본형 건축비를 적용한다. 과천의 기본형 건축비 평균치는 평당 611만원이다. (감리자 모집 공고 시 공개된 자료에서 추정한 건축비 993만원은) 기본형 건축비보다 훨씬 높다.

 

이렇게 거품이 자꾸 발생하는 이유는

① 우선 원가공개가 안 되고 있다는 점 ② 둘째, 기본형 건축비 자체도 높다는 것(정부가 분양가상한제의 잣대로 사용하는 기본형 건축비가 이미 높다) ③ 분양가 심사위원회가 심사를 제대로 하고 있는지 알 수 없기 때문이다.

 

원가공개

원하도급 내역 아예 비공개고, 입주자 모집 시 공개하는 분양원가 항목도 공공택지의 경우 분양가 상한제가 도입될 때는 원래 61개 항목이었다가 MB정부에서 12개 항목으로 축소되었다. 원가공개 항목이 축소되는 건 매우 중요한 의미를 갖는다. 건축비를 공개해야 옆의 아파트와 비교가 가능해져 소비자들이 시장에서 확인할 수 있는 수준까지 떨어질 수 있다. 그러나 지금처럼 공사비란 하나의 항목으로 뭉뚱그려져 있으면 소비자들이 시장단가를 확인하기가 매우 어렵다. 그래서 항목이 세분되어 공개되는 것이 매우 중요하다.

 

 

서울시는 분양가상한제가 도입되기 전 오세훈 전 시장 시절에 원가공개선언을 하고 61개 항목까지 공개했다. 그러다 지금 박원순 시장 이후로는 축소 운영되고 있는 것. 위의 그림은 서울시가 공개한 내용이다. 2008년 당시 서울시 보도자료를 보면 분양가격과 분양원가가 표시되어 있다. 전용면적 84제곱미터 기준 분양가가 4억이다. 토지비가 2.6억, 건축비가 1.3억, 그리고 원가를 따로 공개하고 수익까지 공개했다. 61개 항목별 세부내역을 85㎡와 59㎡ 두 가지 유형별로 다 공개했다. 이렇게 자세하게 공개하다보니 소비자들의 신뢰를 얻을 수 있었다. 또, 실제로 이 때는 아파트 값이 매우 낮았다. 건축비가 3~4백만원대로 책정이 됐으니까.

 

경실련 정보공개청구 행정소송 자료

 

뿐만 아니라 원가공개 시 도급내역서가 나와야 된다. SH공사, 지식정보타운이라면 대우건설이 민간택지가 아닌 공공택지에서 하는 사업인 만큼, 어떤 건설사와 계약을 맺어 공사비를 얼마만큼 지출했는지 알고 싶다는 것이다. 이 자료는 보통 공개되지 않지만 위 그림은 경실련이 소송해서 받아낸 자료다. 준공도급원가계산서가 있고, 공사비 항목별로 재료비, 노무비, 경비 등 세부적인 수준까지 다 나와 있다. 이윤까지도 명시되어 있다. 이러한 자료들이 나와야, 이렇게 투명해져야만 거품이 존재할 여지를 제도적으로 차단할 수 있다.

 

두 번째로 말씀드리고 싶은 것은 기본형 건축비의 문제다.

기본형 건축비는 분양가 상한제 도입과 함께 나왔는데, 맨 처음 적용된 장지지구를 제외하고는 대부분 건축비가 기본형 건축비보다 높게 책정되었다.

 

기본형 건축비 거품

 

파란색 부분이 기본형 가산비인데 가산비가 이렇게 많이 책정될 수 있도록 심의되었기 때문에 결과적으로 소비자가 부담하는 건축비가 매우 비싸진 것이다. 사실 정부가 발표하는 건축비에 기본형 건축비만 있는 것은 아니다. 표준건축비라고 하나가 더 있다. 표준건축비는 지금도 342만원이다. 임대아파트에 많이 적용되고, 실질적인 인테리어가 부족한 등 낮은 가격에는 다양한 이유들이 존재하지만 이러한 것들을 감안하더라도 342만원과 기본형 건축비 611만원의 차이는 매우 크다.

 

그럼에도 기본형 건축비의 산출근거나 세부내역을 공개하지 않기 때문에 논란이 더 심해지고 있다. 경실련도 요구하고, 국회의원도 요구하는데 답은 비공개다. 자료가 없다는 게 이유다. 그 정도로 건축비에 여러 문제를 안고 있다.

 

분양가심사위원회의 허술한 심의

분양가 심사위원회의 허술한 심의 문제는 여러 차례 제기했지만 사실 이 내역도 불투명하다. 어떤 논의들이 이루어지고 어떤 자료들이 나와 있는지 전혀 알 수가 없다. 경실련에서 동탄 문제를 제기하면서 화성시에 정보공개요청해서 받은 자료다. 상한금액 총괄표인데, 전체적으로 분양 건축원가에 대한 심의가 없다. 기본형 건축비 항목 하나로 끝난다. 기본형 건축비가 실제 원가인지를 검증해달라고 심사위원회를 구성한 것인데, 정작 위원회 회의에서는 기본형 건축비는 그냥 통과다. 가산비에 대해서는 실제 많은 논의가 있다고 한다. 담당자와 통화했더니. 기본형 건축비에 대해서는 정부가 법으로 정했기 때문에 심사위원회에서는 이걸 갑론을박 논의하기 매우 어려운 구조라고 하는데, 그건 아니라고 본다. 기본형 건축비와 아파트 실제 건축비가 맞는지 따져달라는 게 시민들 요구일 거다.

 

결론을 제도 면에서만 마무리 짓겠다.

첫째, 원가가 투명하게 공개되어야 한다. 원가공개를 주장하면 짜장면집 짜장 원가 공개하냐고 많이들 이야기하시는데 이것은 주거권이다. 공공택지 자체가 수용에서 출발한 주택인데 왜 투명성을 포기하는가? 그러면 안 된다. 이 공개가 잘 되어야만 민간아파트의 고분양가도 막을 수가 있다. 그래야 집값의 전반적인 안정화로 이어질 수 있다. 그러나 지금은 공공도 이 역할을 제대로 안 하니 민간은 더 말할 수도 없다.

 

둘째, 기본형 건축비도 투명해져야 한다. 그러려면 국토부가 기본형 건축비에 맞는 아파트 설계도를 만들고 그에 따른 건축비 세부내역을 만들어야 한다.

 

심사위원회도 심의를 강화하고 그 내용들이 시민들에게 투명하게 공개될 때 전체적으로 분양가 상한제 아파트의 분양가 인하가 이루어질 수 있을 것이라고 믿는다.