과천과천지구 토지보상

※ 청사유휴지 공공주택 건립과 과천도시공사의 3기 신도시 사업참여 등 최근 현안에 대한 과천 시민의 관심이 어느 때보다 높습니다. 이에, 관련 정보를 조금씩 정리해 공유하고자 합니다. 정확한 정보가 시민의 판단을 돕고 바른 결정에 기여할 수 있으리라 생각하기 때문입니다. 혹시 제가 올리는 내용 중 잘못된 부분이 있으면 지적해주시기 바랍니다. 함께 답을 찾기 위해 최선을 다하겠습니다.

 

“과천시와 의회가 토지보상에 있어 투명하지 못한 속도전을 감행하고 있다” 청사유휴지 공공주택 건립을 막기 위한 방편으로 과천지구 사업참여 거부를 요구하시는 시민들께서 최근 토지보상 업무에 대한 여러 의구심을 가지고 위와 같은 문자를 보내주셨습니다. 또한 과천과천지구 토지주 분들은 보상협의없이 “3기 신도시 사업을 강행할 때에는 모든 수단과 방법을 동원하여 끝까지 결사 투쟁할 것”이라며 토지보상공고 보류를 요청하고 3기 신도시 사업참여 거부까지도 주장하셨습니다. 이에 토지보상을 둘러싼 논란에 대해 정리해 보았습니다.

LH(한국토지주택공사)와 GH(경기주택도시공사)는 과천과천지구 보상계획공고를 9월 4일에 하겠다고 과천시에 통보해 왔다. 과천지구의 토지소유 주민들은 보상 일정을 지연 또는 거부하라고 과천시에 요구하는 반면. 시는 계획된 일정을 연기하는 것은 쉬운 일이 아니라고 답하고 있다. 주민과 과천시는 어떤 이유로 위와 같은 요구와 주장을 하는 것일까?

 

토지주가 사업추진을 거부하는 이유

 

토지소유 주민들은 현재 사업시행자와 토지보상에 대해 어떤 협의도 하지 않았다. 그러므로 지금 사업 추진을 강행하기보다는 그 전에 토지주들이 안심할 수 있도록 보상 관련 합의과정을 갖거나 보상금액에 대해 확답을 달라는 것이다.
토지주들로 구성된 통합대책위 위원 중 일부는 이미 주암지구나 강남순환고속도로 등 다른 사업에서 보상받은 경험이 있다. 사업시행자가 당초 제시한 보상금액이 협상 여하에 따라 증액 가능하다는 것도 경험하였고, 반대로 LH 등이 감정평가사에게 지침을 내려 보상액을 낮추려는 시도도 보았기 때문에 사업시행자의 말을 백 프로 믿고 갈 수 없는 상황에서 먼저 보상액에 대한 협의와 합의를 요구하는 것이다.

보상액의 조정이 일어나는 시점

 

보상액의 조정은 감정평가 단계에서 일어난다. 보상액 조정을 위한 협의 역시 보상계획 공고 이후의 과정이다. 그러므로 보상 협의를 진행하기 전에는 보상계획공고를 늦춰야 한다거나 3기 신도시 사업참여 자체를 거부해야 한다는 주장은 보상절차의 단계 상 맞지 않는다.

<그림 > 보상절차 ◎ 출처: LH 택지보상정보(http://bosang.lh.or.kr/custom/faq.asp)

 

 

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보상가액이 너무 적은 것 아닌가?

2019년 11월, 한 언론사를 통해 알려진 3기 신도시 토지보상금 총액은 32조, 과천과천지구 보상총액은 2조 2천 8백억 원. 기사가 나간 직후 국토교통부는 반박자료를 내어 토지보상금 규모가 확정된 바 없다고 밝혔지만, 토지주들은 당시 기사에 언급된 2조 2천 8백억 원이 총 보상가액이라면 턱없이 부족해서 받아들일 수 없다고 반발하고 있다. 보상가액을 더 높여 잡으라고 요구하는 것이다. 그러나 이 금액은 말하자면 LH가 편성한 ‘예산’이다. 실제 감정평가를 통해 산출한 금액이 아니라는 뜻이다. 토지보상 예산은 일반적으로 개별공시지가나 표준지공시지가의 2.3배 정도로 잡는다. 그리고 이 금액은 감정평가 과정에서 필연적으로 증가한다. 시의 담당과장은 “현재 LH의 보상가액은 2조 7~8천억 원으로 증가했다고 들었다.”고 전했다.
※ cf. 과천시가 도로공사를 추진할 때 보상금 예산은 개별공시지가의 약 2.5배로 편성한다. 추후 감정평가를 한 후 평가결과 초과분에 대해서는 추경예산에 증액 반영하여 토지보상금을 지급한다. 과천과천지구의 보상도 마찬가지 과정을 밟는다.

평당 보상금액이 2백만원?

인터넷카페 <과천사랑>의 한 게시물에는 과천과천지구 토지보상비가 평당 2백만 원이라는 내용이 등장한다. 개인 의견으로 밝힌 이 가격이 어떻게 도출된 것인지는 모르겠지만 만일 총 보상가액을 단순히 부지 면적으로 나누어 계산한 금액이라면 되짚어야 할 부분이 있다. 사업부지의 전체 면적 중에는 도로도 있고, 시유지도 있다. 만 평의 면적을 가진 환경사업소도 있다. 환경사업소는 대체시설로 이전되기 때문에 보상해야 할 면적에서 제외되며 도로와 시유지도 마찬가지로 보상 대상부지에서 제외된다. 이런 점까지 고려해 계산한다면 실제 보상가는 지금 거론되는 추정가보다 높아질 것이다.

문제는 감정평가

사업시행자가 토지보상액을 산정할 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제 68조에 따라 감정평가법인 등 3인(시·도지사와 토지소유자 추천 각 1인 포함)을 선정하여 토지 평가를 의뢰한다. 여기서 중요한 점은, 토지소유자가 추천한 감정평가사라 하더라도 그 수수료는 사업시행자가 지불하게 된다. 이 때문에 감정평가사는 비용을 지불하는 사업시행자의 눈치를 볼 수밖에 없고, 실제로 다른 사업지구에서 LH가 감정평가사에게 지침을 내려 보상액을 낮추려고 했던 사례들도 있었다. 과천시의 담당부서 과장은 "만약 과천과천지구에서 LH나 GH가 감정평가 수수료를 무기삼아 감정평가 금액을 낮추도록 감정평가사에게 압박한다면 과천도시공사가 어떻게 이를 묵인할 수 있겠냐”며 “LH와 GH는 수익을 많이 남겨서 과천을 떠날 사람들이지만 과천시와 과천도시공사는 시민 편에서 다른 시행자들이 토지보상가격을 낮추려고 할 때 당연히 이를 견제하고 막아낼 것이다”라고 말했다.

과천시의 이익 극대화를 위해 3기 신도시 평당 보상가를 최소로 잡았다?

앞서 설명했듯이 보상가액은 공시지가의 약 2.3배로 잡는 것이 관례이고, 실제 보상금액은 감정평가사가 대상 물건을 평가하여 정한다. 보상액이 낮다고 사업시행자의 수익이 높아지고, 보상가가 높다고 하여 반드시 시행자의 수익 감소로 이어지지는 않는다. 그보다 토지보상액은 조성원가에 반영되어 용지공급가나 분양가에 영향을 미치게 된다.

공동 사업시행자가 될 때만이 가능한 일

과천시(또는 공사)가 사업시행자가 되면 보상액 산정 과정에서 발생하는 일을 확인하고 견제할 수 있는 것처럼, 과천과천지구에 과천도시공사가 사업자로 참여했을 때만이 할 수 있는 중요한 일 중 하나는 이 사업에서 돈이 들고 나는 것을 확인할 수 있다는 것이다. 지식정보타운 공공주택 조성사업에서 LH가 조 단위의 수익을 가져갔을 것이라 추정하지만 이를 직접 확인하지 못하는 이유는 과천시가 사업의 주체가 아니기 때문이다. 과천시가 출자한 지분만큼 수익을 얻어 과천시민에게 필요한 사업을 통해 환원하고, 공동 사업시행자의 지위를 가지고 이 사업에서의 과도한 수익창출과 부조리를 견제해 시민 권익을 보호하는 일은 공동 사업시행자가 될 때 가능한 일이다.