지식정보타운 분양가 정책토론회 ① 분양가상한제에 대한 이해 / 김종일 주거환경연구원 전문위원

지식정보타운지구 공동주택 공정한 분양가 산정을 위한

과천시의회 정책 토론회

 

일시 : 2018년 7월 20일 저녁 7시
장소 : 과천시청 대강당
주관 : 과천시의회 

토론주제 1. 분양가 상한제에 대한 이해 : 김종일 (주거환경연구원 전문위원) 2. 공공택지 아파트 분양가 문제사례-화성동탄사례를 중심으로                     : 김성달 (경제정의실천시민연합 부동산‧국책감시팀장) 3. 공정한 분양가 심사의 타시‧군사례 : 강한구 (전)성남시의회 의원)

 

 

* 아래는 2018년 7월 20일 열린 과천시의회 주관 정책토론회에서 김종일 주거환경연구원 전문위원님이 발표하신 내용을 기록, 정리한 글입니다.

 

1. 분양가 상한제에 대한 이해 / 김종일 전문위원

 

❚ 분양가 상한제에 대한 설명, 법률적 근거(주택법 제57조) 

 

❚ 분양가 자율화 VS 규제, 반복된 역사

 

1989년 / 분양가 상한제, 땅값‧건축비 상승으로 원가연동제로 변경

분양가 상한제는 1977년에 도입된 제도로, 초기에는 분양가격을 얼마 이상은 받지 못한다는 식으로 아예 금액이 정해져 있었다. 1985년 기준으로 약 134만원 규제하다 1989년 아파트 가격규제에 대한 정책이 바뀌었다. 이유는 지가나 건축비가 계속 상승하는데 행정규제로 분양가를 규제하다보니 첫째 공급이 잘 안 되었고, 둘째 주택의 질 부분도 상당히 문제가 되어 원가연동제로 변경함.

 

1995년 / 공급부족 해소를 위해 분양가 자율화 도입

이 원가연동제는 초기의 분양가상한제보다 오히려 요즘 분양가상한제와 비슷한 제도라 할 수 있다. 택지비와 건축비의 가격에 따라 분양가를 정했다. 1988년 올림픽을 기점으로 주택가격은 급등하였다. 1980-1987년까지 통계자료를 보면 연평균 지가변동률이 10% 정도였다. 그런데 1988년 27.5%, 89년도 32%, 1990년에는 20%로 거의 3년에 걸쳐 지가가 두 배 상승. 이의 일차적인 원인은 공급부족이었고 이 공급부족을 해소하기 위해 원가연동제를 폐지하고 1995년부터 분양가 자율화 도입.

95년도 일차적으로 분양가 자율화를 검토하고 97년 강원도에서 시작, 99년에는 국민주택기금을 지원받는 아파트를 빼고는 전체가 다 분양가 자율화를 실시해 분양가 전면 자율화가 시행된다.

 

2005년 / 급등하는 아파트 가격 규제를 위해 분양가 상한제 다시 도입

외환위기가 끝난 후, 2000년대 초부터 다시 주택가격이 급등하기 시작. 1999년 평당 562만원이었던 서울시 아파트 평균가격이 2006년에 1,546만원으로 거의 세 배 가까이 상승. 가격규제를 위해 2005년에 분양가 상한제를 다시 도입.

과거 분양가 상한제가 가격의 일률적 적용이었다면 지금은 분양가 상한제를 탄력적으로 적용하고 있다. 공공택지는 전체가 분양가 상한제 해당되는 반면 민간택지는 위원회가 분양가 상한제 적용 여부를 결정. 이에 대한 결정기준으로, 전 12개월간의 아파트가격 상승률이 물가상승률의 2배인 지역 등 세 가지 등 기준에 해당되면 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하게 됨.

 

참고로, 분양가 규제에는 분양가 상한제 외에 다른 방법들이 있음.

첫 번째는 분양승인. 건설사에서 입주자 모집공고를 하면 시에서 분양을 승인해주어야 한다. 분양승인에는 분양가격 검토가 일정정도 포함된 것으로 볼 수 있기 때문에 과거부터 분양가에 대한 심의는 있어 왔던 것.

두 번째는 최근 이슈가 되고 있는 주택도시보증공사(HUG, 국토교통부 산하 공기업)의 분양보증이다. 분양승인을 받기 위해서는 HUG의 분양보증이 있어야 하는데, HUG의 기준에 따르면 최근 1년 인근에서 분양한 아파트 평균 분양가의 최고치를 넘거나 주변 시세의 110%를 넘으면 분양보증을 안 해준다. 그러다보니 실질적으로 분양가격이 주택도시보증공사에 의해서도 일정부분 제한이 되고 있다고 볼 수 있다.

 

정리하면, 분양가격의 규제와 자율은, 부동산 가격이 상승하면 분양가 규제를 해왔고, 공급이 부족하거나 분양가격이 하락하면 분양가 자율화를 시행해왔다고 정리할 수 있겠다.

 

❚ 분양가 상한제에서 분양가 산정 방법

 

「주택법」에 따른 분양가 상한제에서 분양가격은 크게 택지비, 즉 아파트 용지가격에 건축비, 설계와 공사 등 드는 여러 비용을 합산한 가격이 분양가의 상한 가격이다.

 

① 택지비

‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따라 건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비용으로 나뉜다.

택지비는 공공택지비와 민간택지도 일정부분 요건을 가지면 분양가 상한제가 적용되는데 공공택지는 택지의 공급가격을 적용한다. 예컨대 LH에서 택지를 공급받는다면 그 공급가액이 바로 택지의 비용이 된다.

여기에 추가로 가산되는 비용, 예를 들면 연약지반 공사비, 흙막이 비용 등 택지 조성에 필요한 비용은 가산해서 택지비가 구성된다.

그리고 민간택지의 경우는 감정평가한 금액에 추가적으로 발생되는 가산비용을 더한 것이 민간택지의 택지비가 된다.

 

② 건축비

건축비는 매해 3월과 9월에 국토부장관이 고시하는 기본형 건축비가 기본이 된다.

건축비 가산비용은 우리가 흔히 이야기하는 기본형 건축비 상에 포함되지 않는다고 보는 비용들, 예를 들면 기본형 건축비에 문은 포함되어 있는데, 주택의 질을 높이거나 여러 가지 이유로 별도로 설치하는 것들에 대해서는 건축비 가산비를 적용하는데 구체적인 대표적인 사례가 건물의 구조이다. 벽식구조에서 철근 콘크리트 구조로 바꾼 경우는 가산비로 더해지고, 공동주택 테라스나 장애인시설을 설치하는 등 법규 상 나오지 않은 추가 서비스를 위한 비용이 발생하면 건축비 가산비에 더해진다.

 

기간이자는 법률에 의해 일정 기간에 해당하는 부분만 계산하도록 되어 있기 때문에 이에 대해서는 크게 이슈가 없는 것 같다.

 

❚ 분양가 상한제를 둘러싼 세 가지 이슈

 

첫째, 분양가 상한제가 과연 부동산 가격안정화에 기여하느냐의 문제다. 왜냐하면 가격통제는 분양 시장에 대해서만 적용하는데, 실제로 우리나라는 전체 부동산 시장에서 신규 부동산 시장이 차지하는 비중이 상대적으로 적기 때문에 분양가 상한제가 부동산시장 전체의 안정화를 얼마나 기여할 수 있느냐 하는 논쟁이 있는 것 같다.

두 번째는 주택의 공급량이다. 분양가 상한제로 주택의 공급이 줄어들 수도 있기 때문에 이 부분에 대해서는 어떻게 주택공급을 늘릴 수 있을 것인가 하는 고민이 뒷받침되어야 한다.

마지막은 주택의 질 문제다. 가격이 제한되는 분양가 상한제 하에서 과연 주택의 질을 어느 정도까지 높일 수 있느냐의 문제가 남는다.

 

이 세 가지는 분양가 상한제에서 우리가 풀어야 할 숙제일 것이다.